Les côtes françaises regorgent de destinations prisées pour des vacances inoubliables. Que ce soit sur la Côte d’Azur, en Bretagne ou le long de la côte basque, louer un logement en bord de mer est souvent synonyme de moments de détente et de découvertes. Mais pour les propriétaires cherchant à se lancer dans la location saisonnière, plusieurs obligations et réglementations doivent être respectées. Comment tirer parti de cette opportunité tout en restant en conformité avec la loi ?
Définition de la notion de location saisonnière
Concrètement la location saisonnière n’a aucune existence légale. En effet, il s’agit d’un abus de langage qui se réfère plutôt à une location de courte durée. Le terme légal approprié est plus précisément celui de “meublé de tourisme”. Ce dernier désigne donc un contrat de bail autorisant un propriétaire à proposer son bien à la location que ce soit le temps des vacances ou d’un week-end.
Par ailleurs, comme le terme spécifique le sous-entend, le logement est meublé, cela dans le but de faciliter l’installation des locataires. De plus, le bien peut être une résidence principale ou une résidence secondaire et peut également être de différents types, que ce soit un appartement, une maison, une villa ou un gîte.
Comprendre le cadre juridique
Plonger dans le monde de la location saisonnière à la mer nécessite de bien saisir le cadre légal. La location de vacances n’est pas exemptée de règles, et certaines obligations sont impératives pour éviter tout ennui juridique.
Obligation de déclaration
Tout d’abord, il est crucial de connaître la loi ALUR, qui impose à certaines communes la déclaration préalable en mairie. L’idée est de formaliser l’usage saisonnier de votre résidence. Cela permet aussi d’obtenir un numéro d’enregistrement qui sera mentionné dans les annonces. Cette démarche de déclaration est indispensable dans les zones dites tendues où le marché locatif est sous pression. De plus, prenez en compte les restrictions locales qui peuvent exister concernant l’usage de votre bien pour des locations de courte durée.
Limitation de la durée de location
Sur ce point, la principale différence dépend du type de bien mis en location. Ainsi, pour la location saisonnière d’une résidence secondaire, aucune limite de durée ne prévaut. En revanche, dans le cas d’une résidence principale, certaines communes ont la possibilité de limiter la durée maximale de location. Dans cette perspective, elle ne doit plus dépasser 90 jours, si auparavant elle était fixée à 120 jours.
Pour rappel, ce dispositif relève de la nouvelle législation relative à la loi n° 2024-1039 datant du 19 novembre 2024, aussi appelée “loi Le Meur” est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Elle impose de nouvelles règles en matière de location saisonnière en France. Son objectif étant de réguler l’activité dans le secteur des meublés de tourisme afin de préserver le marché locatif d’habitation.
Restriction sur les quotas
Une autre mesure concerne la fixation de quotas pour les meublés de tourisme. Désormais, les maires sont en mesure d’appliquer un tel quota, voire de prioriser les résidences principales dans certaines zones et cela suivant le plan local d’urbanisme (PLU) établi.
Mesures fiscales particulières
Quant à la fiscalité, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est souvent adopté pour sa simplicité. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, mais il exige aussi une inscription au Registre du commerce pour être en conformité. Ne négligez pas cette étape, car elle peut avoir des implications financières importantes.
Normes de constructions strictes
Ne manquez pas d’étudier le Code de la construction et de l’habitation, qui regroupe des règles essentielles sur la notion de logement décent. Votre bien doit répondre à certains critères de confort et de salubrité. En respectant ces normes, vous garantissez le bien-être de vos locataires et évitez des complications judiciaires.
D’autre part, il est dorénavant obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsqu’on souhaite se lancer dans la location saisonnière. Seuls les biens classés A à E sont admis et à partir de 2034, l’activité se réduira aux logements classés A à D.
Sanctions accrues
Si ces nouvelles règles ne sont pas respectées, le propriétaire s’expose à des amendes administratives. Un défaut de déclaration ou d’enregistrement est par exemple puni d’une amende de 10 000 €. Dans le cas d’une fausse déclaration ou de l’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement, l’amende est tout simplement doublée.
Cerner les différents statuts pour intégrer l’activité
On distingue trois principaux statuts avec chacun leurs avantages et leurs inconvénients lorsqu’on souhaite se lancer dans la location saisonnière.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut est donc essentiellement plébiscité pour son régime fiscal avantageux. Il permet d’amortir le bien tout en déduisant certaines charges. Celui-ci s’adresse aux particuliers louant un ou plusieurs logements meublés sans pour autant être professionnels. En ce sens, des seuils de revenus locatifs ont été mis en place pour rester dans le cadre du régime LMNP. L’inconvénient majeur d’un tel statut est la complexité des démarches administratives.
Loueur en meublé professionnel (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel est réservé aux profils générant de hauts revenus locatifs. Il permet de bénéficier d’une plus importante déduction de charges et d’amortissements. Il est même possible d’échapper à la cotisation sur les plus-values. Toutefois, les conditions pour obtenir ce statut sont assez strictes tout en sachant qu’il s’agit du régime le plus contraignant sur le plan fiscal et social.
Société civile immobilière (SCI)
La spécificité de la SCI est de pouvoir détenir et gérer un bien avec plusieurs associés. Cela procure une plus grande flexibilité pour la gestion du patrimoine. Cependant, chaque associé est soumis à une niveau de revenus suivant son quote-part dans la location saisonnière. De plus, des formalités administratives supplémentaires peuvent exister.
Distinguer les obligations pour chaque partie
Le bailleur et chaque locataire ont des obligations strictes à respecter dans le cadre d’une location saisonnière.
Obligations du bailleur
Suivant l’arrêté datant du 16 mai 1967, le bailleur est tenu de fournir un écrit à destination des locataires potentiels et qui fait office d’état descriptif des lieux. Il est à distinguer du contrat de location proprement dit, mais y est annexé.
Ce document comporte diverses informations, dont :
- les coordonnées du bailleur ou de son agence immobilière,
- la description de l’habitation (superficie, nombre de pièces, équipements disponibles, etc);
- l’état général du bien,
- la situation géographique du logement (localisation, proximité des commerces et des transports, etc).
- le loyer et les modalités de paiement.
Concrètement, l’écrit peut prendre la forme d’un échange de mails ou de lettres, sans pour autant déboucher sur l’établissement d’un contrat spécifique. Si jamais c’est le cas, le contrat peut être signé entre particuliers ou via l’intervention d’une agence immobilière et devra dans ce dernier cas être fait en deux exemplaires pour chaque partie. À noter que le contrat indiquera alors aussi les conditions de rémunération du professionnel ayant joué le rôle d’intermédiaire.
Une fois le contrat de bail signé, le bailleur doit mettre à disposition le logement à la date qui y est indiquée. Il s’engage aussi à réaliser les travaux nécessaires durant la location. Il est même envisageable pour le locataire d’obtenir le remplacement d’un matelas trop ferme ou trop mou, si jamais le bailleur a accepté sa demande.
Obligations du locataire
La première obligation du locataire lorsqu’il intègre sa location est de l’utiliser de manière paisible, c’est-à-dire sans causer de troubles particuliers. En cas de dégradation, il est tenu de répondre des faits qui lui sont reprochés. Sinon, en général, le locataire doit se soustraire à toutes les clauses citées dans le contrat de bail, que ce soit le nombre maximum d’occupants ou la possibilité ou non d’avoir des animaux de compagnie.
Rédiger un contrat de location
Un contrat de location est bien plus qu’une simple formalité. Il est le garant d’une relation transparente et sereine avec vos locataires. Ce document doit être rédigé avec soin pour inclure toutes les informations essentielles.
Commencez par préciser la durée de la location, qui ne peut excéder 90 jours consécutifs pour une même personne. Indiquez clairement le prix de la location et les modalités de paiement. Ces précisions éviteront d’éventuelles contestations.
Incluez une description détaillée du logement, mentionnant les équipements et les services inclus dans la location. Cette transparence est essentielle pour éviter les malentendus et assurer une satisfaction mutuelle. En outre, stipulez les obligations des locataires, notamment le respect des règles de copropriété s’il y a lieu.
Un bon contrat inclut aussi des clauses sur les annulations et les modalités de remboursement, particulièrement cruciales en cas de désistement de dernière minute. Ces dispositions protègent votre investissement tout en assurant une certaine flexibilité aux locataires.
Également, précisez l’état des lieux d’entrée et de sortie, une étape cruciale pour éviter les différends sur d’éventuels dommages constatés dans le logement. Un état des lieux contradictoire et détaillé protège à la fois le propriétaire et le locataire.
Optimiser la gestion de votre location
Gérer une location saisonnière ne se limite pas uniquement à mettre votre bien en ligne sur des plateformes comme Airbnb. Une gestion efficace requiert de l’organisation et une stratégie bien pensée.
Pour commencer, réfléchissez à la manière dont vous allez gérer les réservations. Utiliser un logiciel de gestion locative peut s’avérer très utile pour centraliser les demandes de réservation, automatiser les réponses et synchroniser les calendriers sur plusieurs plateformes.
Un autre aspect non négligeable est l’accueil des locataires. Assurez-vous d’offrir une expérience agréable dès leur arrivée. Cela peut inclure un accueil personnalisé, des recommandations sur les activités locales ou même un petit guide de bienvenue.
La gestion de la saison haute et basse est aussi à considérer. En haute saison, les réservations peuvent se multiplier rapidement. Soyez prêt à gérer cette affluence tout en maintenant un niveau de service constant. En revanche, la saison basse est une bonne période pour revoir les améliorations à apporter à votre logement ou pour ajuster les prix en fonction de la demande.
Ne négligez pas l’entretien régulier de votre bien. En assurant un logement propre et bien entretenu, vous fidélisez vos locataires et stimulez le bouche-à-oreille positif. Un petit investissement en temps et en ressources peut mener à des retours significatifs à long terme.
Évaluer la rentabilité de votre investissement
Investir dans une location saisonnière en bord de mer peut s’avérer lucratif, encore faut-il bien évaluer la rentabilité pour éviter les mauvaises surprises.
Commencez par analyser le marché local pour estimer la demande. Les prix de location varient considérablement selon la localisation, la saison et la concurrence. Il est crucial d’étudier ces paramètres pour fixer un tarif compétitif et attractif.
Prenez en compte les frais inhérents à l’exploitation de votre logement : charges de copropriété, frais d’entretien, assurances, taxes locales et impôts sur les revenus locatifs. Ces coûts doivent être équilibrés par les revenus générés pour assurer une rentabilité positive.
La stratégie de prix dynamique est une option intéressante pour maximiser les profits. En ajustant vos tarifs en fonction de la demande et des événements locaux, vous pouvez optimiser le taux d’occupation de votre logement.
Pensez à inclure les investissements en marketing, tels que la présence sur des plateformes en ligne ou la création d’un site web dédié. Une bonne visibilité en ligne peut considérablement accroître votre fréquentation.
Souscrire une assurance
Le plus souvent le bailleur exige au locataire de souscrire une assurance location saisonnière. Généralement, une telle assurance couvre les dommages matériels, mais aussi les accidents, voire la perte d’usage du bien. Toujours est-il que le bailleur dispose déjà de l’assurance habitation comportant la responsabilité civile pouvant prendre en charge divers problèmes liés à une location.
